关于宏观经济、地产政策和金地集团的最新跟踪

一、关于宏观经济：地产仍是最大拖累项

5%的增长目标，领导在国内外都做了重要宣誓，肯定是要确保完成的。从前8月经济数据看，除了出口这一外生变量外，核心拖累项就是地产。在接下来几个月时间里，如果地产不能有效复苏，经济目标的完成仍有较大不确定性。下一步宏观政策中，地产无疑是重中之重。

二、关于地产政策：慢作为就是不作为

地产政策已经开始调整，但速度偏慢、力度偏小，地产政策的最优窗口期可能已经错过。从不同类型城市的政策效果看，一线城市中，上海、北京表现相对较好，广州、深圳表现一般。强二线城市有所企稳，弱二线和三四线城市几无反应，预计9月份地产数据并不会实质性的改观。

三、关于金地集团最新情况的跟踪

1. 判断一个企业会不会暴雷的根本途径是什么

对照金地半年报，对所有项目梳理了一遍。

东北区域：沈阳、大连、哈尔滨、呼和浩特的产品竞争力仍然是领先的，体现出强大的竞争能力，去化稳定而扎实。

华北区域：北京几个项目去化非常好，金地峯范北京已卖完最后一套房，北京壹街区1600多套房，已经网签了1200多套，实际没卖的不足300套了，北京顺义的两个项目也剩下少量尾盘了。商置的房山项目相对差一点，网签了30%多一些。总的来看，金地在北京面临的不是去化问题，是土储不足问题。

天津是金地今年销售状况趋势变好的城市之一，整体去化非常好，再卖半年，剩余货值也差不多了。

太原：是金地今年逆势崛起的城市，尘封好几年的金地华章开盘即太原月度数据巅峰，卿云台去化良好，后续的阅千峯初步反馈也可以，整体去化情况良好。

西部区域：西安存货本来不多，马上开盘的金地清峯上正在登记，货值10亿左右，整体去化看好。重庆存货不多，尾盘销售中。

华中区域：是金地的狗屎市场，郑州去化相对缓慢，好在存货不是很多；武汉货值较多，去化缓慢，好在拿地价格相对不高，只能以价换量，加快去化了。

华东区域：金地传统的优势区域，在最近地产优化政策的带动下，上海表现有了较为明显的好转，估计后续的金地嘉峯汇、金地嘉境有望有益于郊区限购放松的政策利好，提升整体的去化水平。

苏州盘不多，和萃澜庭销售在科技城处领先位置。

南京新盘很少，新开的金地都会峯范去化30%左右，曾经滞销的金地峯范网签接近60%，剩下的都是些尾盘。总的来看，南京市场表现一般，好在金地存货不多。

东南区域：杭州表现出了强二线的韧性，云邸一期已经售罄，湖颂丹青盘马上开盘。金地在杭州没有什么货值了。舟山、温州、金华、湛江的金地盘去化稳定，福州差一些，好在存货也不多了。

华南区域：深圳环湾城表现优异，宸峯府估计11月开盘，都是旧改盘，位置非常好，去化不是大问题。华南的狗屎市场在广州增城，好几个盘亏本在卖，去化还是比较艰难。云南存货不少，去化不快，好在拿地成本不高，估计也要以价换量。

说了这么多，回归到本节的问题，判断一个房企会不会暴雷的根本途径是什么？很多人喜欢看三张表，看现金流量表，其实还是很初级、很幼稚的做法。以金地为例，金地本身是一个相对比较规矩的企业，但你看他的年报、半年报，合并企业的范围经常发生变化的，以半年报为例，简单举几个例子，金地丰盛道、金地大成雅境、峯范北京，原来都不在合并范围，突然就纳入了，上述几个楼盘合同负债就接近300亿了，对报表格局显然会产生比较大的影响。所以，通过财务报表分析房企的现金流状况、暴雷概率有一定参考意义，但不能绝对化。我的经验是跟踪房企绝大部分项目的去化率、去化周期，这是相对不能美化的，网签数据都是可以交叉印证的，对于判断一个房企的经营状况具有更为根本的意义。从对金地的跟踪情况看，一是金地的城市布局是比较优秀的，二是金地的产品力近几年有了明显的提升，集中表现在与同区域竞品竞争中，往往处于领先地位。与之相关的另外一个非常重要的线索是去看房企未开发地块的情况，如果一家房企未开发地块的数量和比例很高，就要相对小心了。从金地的观察看，金地未开发地块越来越少了，包括长期闲置的太原晋阳湖地块，廊坊的安次地块，以及石家庄的商业地块，都陆续处于开发进程中。

2. 关于金地后续几个月的销售情况

金地环湾城正式开盘，首开46.9亿，基本确立了金地9月超过200亿的销售目标。金地环湾城加上杭州的两个盘，9月基本可以达到70亿。西安加上太原的几个新盘基本能达到10亿左右，其他存量盘的销售应该可以保持在120亿左右。

从10月-12月的金地销售看，金地环湾城还有70亿的货值，金地上海两个盘大概还有80亿的货值，金地宸峯府还有50亿左右的货值，金地松山湖还有50亿左右的货值，加上西安、杭州、太原30亿新盘货值，大体在300亿左右。在10-12月，金地仍有冲击月销200亿的能力。

3. 关于金地产业园REITS的发行

之前，金地管理层在半年业绩发布会上，提出正在研究和申报产业园reiTs,力争实现资产盘活。我印象中，这是金地管理层对REITS发行的首次正式正面回应，以前回应的都是会研究和考虑。基于金地管理层的风格，基于金地产业园的业绩表现，基于政策对REITS的支持，金地REITS成行的概率还是很高的，对于金地具有非常重大的意义。

4. 关于金地股东的增信

个人分析，金地对于公开市场融资问题，一直试图时间换空间，依托自身的力量加以解决。但在目前的市场环境下，要实现这一点，必须要先经过痛苦的缩表过程，时间周期也会比较长。这次福田控股对金地公开市场融资进行担保，显然是双赢的结果。个人理解，一方面，金地给福田发展做出了突出贡献，仅以金地环湾城、金地威新产业园、引进嘉佩乐酒店为例，就为福田创造了税收、产业、形象。看过福田的“十四五”城市更新规划，任务还是很重的，河套产业园的建设任务也是很重的，这都需要城市更新、产业园标杆企业金地集团贡献力量，对金地融资的支持显然是必要前提。

5. 金地已经站在新的发展起点上

福田控股对金地的增信，最重大的意义是标志金地的缩表过程正式结束，金地面临新的扩表进程。但我认为，金地在住宅开发领域的扩表过程仍要高度节制，每年保持全国销售规模的2%左右，即全年2000亿的销售规模足够了。在开发方面，一是要提升销售权益，好在以ROE为指针的薪酬奖励体系也及时的废止了。二是要实现土储的腾笼换鸟，要把土储进一步向优质城市集聚。三是要着力拓展旧改为代表的多元化拿地。

金地要把扩表的资源更多的向产业园、物业管理、代建等多元化业务倾斜，使金地集团的发展建立在更为稳固的基础上，真正成为平衡发展的永续企业。